مقصود از اجاره به شرط تملیک چیه؟ 

 

اموال و داراییای منقول (مثل اتومبیل) و غیرمنقول (مثل خونه و زمین) در جریان روابط حقوقی ای که افراد یک جامعه با همدیگه برقرار می کنن، می تونن موضوع عقود و قراردادهای مختلفی قرار بگیرن. افراد این اموال رو بعضی وقتا خریدوفروش می کنن، بعضی وقتا اجاره میدن، بعضی وقتا به همدیگه می بخشن و … . هر کدوم از این قراردادها دارای قوانین خاص و منحصربه فردیه که در قوانین مختلف پیش بینی می شن. جدا از اینکه قوانین متفاوتی که بر هر یک از این عقود حاکمه، با گذشت زمان شاهد این هستیم که بعضی از این عقود به اقتضای تحولات اقتصادی و اجتماعی جوامع یا تحت اثر نیازای جدیدی که کم کم واسه افراد یک جامعه شکل میگیره، از حالت فقط سنتیِ خود خارج می شن و در اَشکال نوین و مدرن در روابط بین افراد ظاهر می شن. یکی از شکلای مختلف این عقود و قراردادها که در دنیای امروز بسیار نام اون شنیده می شه، «عقد اجاره» است که الان جدا از اینکه شکل سنتی و عادی خود، به شکل عقدی به نام «اجاره به شرط تملیک» بین افرادی که در یک جامعه زندگی می کنن، منعقد می شه.

«اجاره به شرط تملیک» به عنوان یکی از اقسام عقد اجاره در ده های گذشته رواج بسیاری پیدا کرده و به یکی از شکلای مختلف تسهیلات اعطایی به وسیله بانکا تبدیل شده. جریان این نوع تسهیلاتی که به وسیله بانکا به افراد اعطا می شه اینه که بانکا به خاطر گسترش امور خدماتی، کشاورزی، صنعتی و … به عنوان موجر معاملات اجاره به شرط تملیک رو انجام میدن. به این صورت که اموالی رو خریداری و به شکل اجاره به شرط تملیک در اختیار خواهندگان قرار میدن. به عبارت بهتر این عقد از شکلای مختلف عقودیه که الان می تونه بین افراد یک جامعه یا بین افراد یک جامعه با یک شخص حقوقی مثل بانک منعقد شه اما به راستی مقصود از قرارداد اجاره به شرط تملیک چیه؟ واسه آشنایی با این قرارداد اول به طور کوتاه به بیان تعریفی از وجود و ارکان عقد اجاره خواهیم پرداخت و بعد در مورد اجاره به شرط تملیک بحث می کنیم.

عقد اجاره

همونجوریکه قبلا گفتیم، هر کدوم از اموالی که در زندگی روزمره مورد استفاده قرار میگیره، از جهات مختلف قابل خریدوفروش یا واگذاری هستن و به عبارت بهتر از جهات مختلف می تونن موضوع معاملاتی که بین افراد واقع می شه، قرار بگیرن. بعضی وقتا در جریان یک قرارداد، مالکیت عین یک مال به فردی دیگر منتقل می شه که در این صورت به اینجور قراردادی «بیع» گفته می شه و بعضی وقتا مالکیت منافع یک مال به دیگری انتقال پیدا میکنه که به اینجور قراردادی «اجاره» گفته می شه. به عبارت بهتر عقد اجاره عقدیه که به موجب اون فرد مستأجر به مدت زمانی مشخص که در متن قرارداد اجاره مشخص می شه، مالکِ منافعِ عینِ مستأجره می شه و در ازای مالکیت منافع در این مدت زمان مشخص که طبق اون اجازه استفاده از اون مال رو پیدا می کنه، مبلغی رو به عنوان اجاره بها به موجر می پردازه. براین پایه عقد اجاره دارای چار رکنه:

موجر (اجاره دهنده)، مستأجر (اجاره کننده)، اجاره بها یا مال الاجاره (مبلغی که عوضش اجاره ی یک مال به موجر پرداخت می شه)، عین مستأجره (مالی که به اجاره داده می شه). یک مال در عقد اجاره دارای دو مالکه؛ یک نفر مالکِ عینه که بهش موجر گفته می شه و یک نفر مالکِ منافعه که بهش مستأجر گفته می شه. در هر صورت بعد از تموم شدن مدت زمانی که در قرارداد اجاره تعیین شده، مالکیت مستأجر بر منافع مال هم به اتمام می رسه و باید مال رو به موجر تحویل بده که در این حالت مالکیت منافع دوباره به موجر باز می شه.

اجاره به شرط تملیک

عقود و قراردادهایی که افراد بین خود منعقد می کنن دارای یه سری تعهدات و آثار اصلی و یه سری تعهدات و آثار فرعیه. مقصود از آثار و تعهدات اصلی، آثاری هستن که خواه دو طرف یک قرارداد بخوان و خواه نخوان، به موجب قانون ایجاد می شن اما آثار و تعهدات فرعی، آثار و تعهداتی هستن که ایجاد اونا به شرط خواست و اراده ی طرفینه و در صورتی که اونا نخوان ایجاد نمیشه. مثلا در عقد اجاره به محض انعقاد عقد بین موجر و مستأجر، مستأجر مالکِ منافعِ عین مستأجره می شه و بر این پایه موجر پایبند می شه که از زمان معینی که دو طرف بر اون توافق کردن، مال رو در اختیار مستأجر بذاره. واسه مستأجر هم این تعهد به وجود میاد که در بازه های زمانی مشخصی که در قرارداد اشاره شده (مثلا هر سی روز)، مبلغی رو به عنوان اجاره بها به موجر بده و پس از پایان مدت اجاره، مال رو به موجر تحویل بده. این تعهدات به موجب قانون واسه موجر و مستأجر به وجود بین و اراده ی اونا در اصلِ تعهدات نقشی نداره گرچه موجر و مستأجر می تونن در مورد مبلغ اجاره بها یا مدت زمان اجاره توافق کنه. جدا از اینکه این تعهدات اصلی، موجر و مستأجر می تونن تعهدات فرعی دیگری هم در عقد اجاره واسه همدیگه به وجود بیارن که به این تعهدات فرعی در ادبیات حقوقی «شرط» گفته می شه. یکی از تعهدات و آثار فرعی که می تونه در عقد اجاره درج شه، شرط تملیکه و به عقد اجاره ای که اینجور شرطی در جدا از اینکه اون درج شده باشه، اجاره به شرط تملیک گفته می شه. اجاره به شرط تملیک به یه جور از عقد اجاره گفته می شه که طبق اون منافع عین مستأجره به مدت زمان مشخصی که در عقد اجاره تعیین می شه، به مالکیت مستأجر در میاد و در اون قید می شه که اگه مستأجر به همه ِ تعهدات مندرج در این قرارداد بکنه، در آخر مدت اجاره، مالک عین مستأجره میشه. تعهدی که واسه مستأجر در این نوع قرارداد اجاره اشاره می شه، بستگی به توافق دو طرف داره. مثلا موجر می تونه منزل خود رو به مستأجر اجاره بده و شرط کنه که اگه مستأجر در هر ماه فلان مبلغ رو بده در آخر سال که مدت اجاره ی منزل به پایان می رسه، مالک ملک میشه. در این صورت اگه مستأجر به این تعهدی که واسه اون ایجاد شده به طور کامل عمل کنه، دیگر تعهدی واسه تخلیه ی ملک نداره و در مقابل اون، موجر موظف هستش که مالکیت عین مستأجره رو بعد از تموم شدن مدت زمانی که تعیین شده، به مستأجر انتقال بده.

این مطلب رو هم توصیه می کنم بخونین:   ملاسما چیه؛ علل ایجاد و درمان این مریضی "

چرایی اجاره به شرط تملیک

همونجوریکه اشاره شد اجاره به شرط تملیک از شکلای مختلف عقود اجارهه که در جدا از اینکه اون، شرطی خاص درج شده اما اینجور میشه گفت که این عقد در عین حال که از شکلای مختلف عقد اجاره به شمارمی رود، یکی از روشای خاصیه که از راه اون میشه اموال رو خرید یا به فروش رساند. این روش در اول به دلیل بالا بودن قیمت خونه در مورد خریدوفروش خونه استفاده کرده می شد تا به این وسیله افرادی که توان مالی کافی ندارن تا بهای خونه رو به شکل یکجا بدن، بتونن از این راه و با این روش پرداخت اقساطی سرپناهی واسه خود جفت و جور کنن اما کم کم در مورد اموال دیگر هم استفاده شده.

لیزینگ خودرو؛ نمونه ای از فروش اموال به شکل اجاره به شرط تملیک

جدا از اینکه اینکه اجاره به شرط تملیک یکی از شکلای مختلف تسهیلات اعطایی به وسیله بانک هاست، وجود اون چیزی که در لیزینگ خودرو یا واگذاری لیزینگی خودرو اتفاق میفته هم اجاره به شرط تملیکه. در واگذاری لیزینگی خودرو، شرکتای لیزینگ خودرو درزمان یک قرارداد، خودرو رو واسه یه مدت مشخص به خواهندگان اجاره میدن و در اون جدا از اینکه مشخص کردن مبلغ اجاره بها و دوره های زمانی که باید درزمان اون اجاره بها پرداخت شه، قید می کنن که اگه در آخر مدت اجاره، مستأجر به همه تعهدات خود در برابر موجر عمل کنه و موجر هم این موضوع رو گرفتن کنه که مستأجر همه تعهدات خود رو انجام داده، در آخر مدت اجاره، خودرو به مالکیت مستأجر در میاد. در این حالت موجر (شرکت لیزینگ) موظفه در صورت انجام همه تعهدات از طرف مستأجر، مالکیت خودرو رو بهش انتقال بده.

تهیه شده در: chetor.com


۱

دیدگاهتان را بنویسید